dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Baza Firm | Porady redakcyjne | ABC Wspólnoty Mieszkaniowej | Szkolenia Seminaria Konferencje | Fundusze EU - termomodernizacja
Orzecznictwo | Akty prawne | Galeria | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
ABC Wspólnoty Mieszkaniowej
Czym jest nieruchomość wspólna, co się na nią składa i jak można nią dysponować?
Udało nam się nabyć własnościowe mieszkanie w bloku lub kamienicy i wydaje nam się, że już teraz tylko my decydujemy o losie swej własności? Niestety nie jest tak do końca, tworzymy bowiem z mocy prawa, wraz z innymi właścicielami mieszkań i lokali użytkowych w naszym budynku, wspólnotę mieszkaniową.
Niezależnie od tego, czy w budynku znajdują się dwa własnościowe lokale, czy jest ich kilka, kilkanaście albo kilkadziesiąt, jesteśmy wraz z pozostałymi właścicielami lokali współwłaścicielami tzw. udziału w części wspólnej nieruchomości, z którą nierozerwalnie związany jest nasz lokal i tym samym jesteśmy zobowiązani współdziałać z pozostałymi właścicielami w zarządzie wspólną nieruchomością.

Nie zawsze jednak jest to proste i bezkonfliktowe, ponieważ zwykle wspólnotę tworzą obcy dla siebie ludzie, których cele i interesy nie zawsze są zbieżne. Dobrze zatem wiedzieć jakie mamy uprawnienia i możliwości działania w ramach wspólnoty, co jest naszym prawem, a co obowiązkiem.


Czym jest nieruchomość wspólna, co się na nią składa i jak można nią dysponować?


Definicja nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej wynikająca z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.jedn.: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.; dalej jako - u.w.l.) jest bardzo ogólna i stanowi, że: nieruchomością wspólną są te części budynku (i istniejących w nim urządzeń), które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.), a także grunt (ewentualnie prawo użytkowania wieczystego), na którym wzniesiono budynek.


Nieruchomością wspólną, co do zasady, będą zatem z pewnością: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne, czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy. Nie jest jednak wykluczone, że na mocy wzajemnych porozumień między współwłaścicielami, zwłaszcza mniejszych wspólnot mieszkaniowych, dokonają oni innego podziału tychże części nieruchomości, które standardowo wchodziłyby w skład części wspólnych.

Nie ma przykładowo problemu, aby wspólnota podjęła decyzję o sprzedaży strychu, jako lokalu niemieszkalnego, i zezwoliła na jego adaptację na cele mieszkalne lub pod lokal użytkowy. Nabywca takiego lokalu stanie się nowym członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która wraz ze zbyciem mu strychu, jako odrębnego lokalu, będzie musiała mu sprzedać udział w nieruchomości wspólnej budynku obliczonej proporcjonalnie, zgodnie ze stosunkiem powierzchni nowo powstałego lokalu do całości pozostałej części wspólnej, co odbędzie się oczywiście kosztem udziałów pozostałych współwłaścicieli. Niezbędne bowiem w takim przypadku jest przeliczenie proporcjonalne na nowo udziałów nieruchomości wspólnej wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.


Niektóre z wyżej wymienionych składników nie zawsze muszą stanowić część nieruchomości wspólnej, gdyż piwnice, strych czy schowki mogą zostać podczas ustanawiania odrębnej własności lokali przyporządkowane do poszczególnych lokali, jako tzw. pomieszczenia przynależne, a wtedy będą prawem związanym ściśle z własnością danego lokalu i nie wejdą w skład części wspólnej.


W pewnych przypadkach ustalenie zakresu nieruchomości wspólnej może w konkretnym stanie faktycznym sprawiać problemy. Najbardziej pewne i najmniej kłopotliwe jest zaliczenie do części wspólnej gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębniane lokale. Grunt stanowi część wspólną nieruchomości niezależnie od tego, czy jest on we władaniu na prawie własności czy użytkowania wieczystego. Grunt taki może swym rozmiarem znacznie przekraczać obszar wystarczający do korzystania z lokali będących w postawionym na nim budynku. Może on obejmować także obszar placu zabaw, terenu parkingowego, czy przyblokowego zieleńca z ławeczkami lub też małych ogródków przy mieszkaniach parterowych. Cały ten teren będzie stanowił część wspólną wspólnoty mieszkaniowej, a zatem wszyscy współwłaściciele będą zobowiązani ponosić ciężary związane z utrzymaniem tegoż terenu, o ile nie postanowią inaczej.

Trzeba pamiętać, że możliwa jest sytuacja, w której jeden budynek będzie usytuowany na dwóch czy nawet kilku działkach - wtedy właściciele poszczególnych odrębnych lokali jednego budynku będą mieć udział we wszystkich nieruchomościach, na których budynek jest położony. Zdarzyć się może także sytuacja odwrotna, gdy na jednej nieruchomości będą położone dwa lub kilka budynków, w których wyodrębniono lokale, a zatem nieruchomość wspólną stanowić będzie cały grunt, a nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków.


Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wyczytamy, że przez „części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali” rozumie się te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził też, iż samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych. Oznacza to, że nawet gdyby się zdarzyło, iż wspólnota mieszkaniowa postanowi zaadaptować część nieruchomości wspólnej i stworzy z niej samodzielny, odrębny lokal (np. użytkowy pod wynajem), to taki lokal utraci swój charakter, jako część wspólna nieruchomości, a stanie się odrębną własnością lokalu, której współwłaścicielami będą wszyscy dotychczasowi członkowie wspólnoty mieszkaniowej na zasadach współwłasności, o ile tak zostanie to zapisane w jego księdze wieczystej. Taki nowo wyodrębniony lokal także musi posiadać swój proporcjonalny udział w części wspólnej nieruchomości, ustalony w stosunku do zmniejszonej o jego obszar powierzchni pozostałej nieruchomości wspólnej.



Źródło: www.dominium.pl
dodaj komentarz
śledź artykuł
Zdjęcie użytkownika Rafał Grabowski
Komentarzy: 1
Dodano: 2016-07-13 10:14:54
Witam. Jakiś czas temu zakupiliśmy z żoną mieszkanie w kamienicy. Mieszkanie jest bardzo duże (ponad 90 m2). Oprócz tego do mieszkania przynależą pomieszczenia (ponad 50m2) w których kiedyś była suszarnia pralnia itp. Te Pomieszczenia są użytkowane przez nas na wyłączność. Jest to zapisane w KW i akcie notarialnym. Żona chciałaby założyć działalność gospodarczą (korepetycje) chciałaby jednak zamiast w mieszkaniu prowadzić zajęcia w jednym z tych pomieszczeń (po małym remoncie oczywiście). Jak to wygląda ze strony prawnej? Czy trzeba zgłaszać wspólnocie w jaki sposób będą te dodatkowe pomieszczenia użytkowane? Czy jest wymagana zgoda wszystkich mieszkańców kamienicy? Dziękuję za odpowiedź.
     
Zdjęcie użytkownika Marek Szotyński
Komentarzy: 8
Dodano: 2015-08-19 07:04:01
Dach i jego konstrukcja nad budynkiem stanowi część wspólną i podlega utrzymaniu w stanie nie pogorszonym przez podejmowanie przez właścicieli lokali czynności związanymi z bieżącą konserwacją i remontami. Cytat: "...wymaga generalnego remontu: zgniłe krokwie dachowe...". Brak zgody na wydatki "...sąsiadki się zgadzają, nie mają pieniędzy ...". Taki sposób myślenia i brak zgody można zmienić postanowieniem Sądu.
     
Zdjęcie użytkownika Maria Skonieczna
Komentarzy: 1
Dodano: 2015-07-30 15:13:58
Witam serdecznie,
miesiąc temu zakupiliśmy mieszkanie w ok 100 letniej kamienicy, oprócz naszego znajdują się tam jeszcze jedno mieszkanie i kawalerka w których mieszka matka z córką. Każde z mieszkań ma osobną KW.
W KW mamy zapisane tylko mieszkanie, piwnica, ogród i graraż są częściami wspólnymi. Z naszego mieszkania (dokładnie z korytarza wewnętrznego wychodzi się na strych) był on przez 40 lat użytkowany przez poprzednich właścicieli na zasadach wyłączności i tak tez mamy zapisane w Akcie Notarialnym. Jak możemy prawnie to uregulować. Zgodnie z definicją strych nie spełnia warunków części wpólnej gdyż nie był/jest użytkowany przez wszystkich.
W/w strych jest w opłakanym stanie i wymaga generalnego remontu: zgniłe krokwie dachowe, docieplenie - w mieszkaniu mamy bardzo wysokie rachunki za ogrzewanie, a teraz doszła jeszcze do tego wymiana dachu na którą są sąsiadki się zgadzają ale nie mają pieniędzy - jak to wszystko prawnie uregulować. Bardzo proszę o pomoc.
     
Zdjęcie użytkownika Andrzej Kowalski
Komentarzy: 2
Dodano: 2009-11-26 16:53:31
I żeby jeszcze trochę skomplikować...

pod budynkiem jest lokal użytkowy - garaż, który stanowi
współwłasność w częściach ułamkowych osób, które wykupiły miejsca
garażowe.

do garażu prowadzi podjazd

czy Waszym zdaniem skoro podjazd - służy tylko właścicielom lokalu
użytkowego - garażu należy do części wspólnej nieruchomości?

w związku z tym pytanie - kto odpowiada za ten podjazd - cała
wspólnota (i co za tym idzie jej polisy ubezpieczeniowe) - czy tylko
współwłaściciele garażu (te dwie grupy nie są tożsame).
     
Zdjęcie użytkownika Andrzej Kowalski
Komentarzy: 2
Dodano: 2009-11-25 14:06:08
Zgodnie z jedną z interpretacji zapisów ustawy o własności lokali mieszkalnych (która akurat trafia do mojego przekonania) do części wspólnych nieruchomości nie zaliczymy tej części instalacji (CO, elektrycznej, wodnej etc.), która służy wyłącznie do użytku właścicieli danego lokalu.

Z kolei polisy ubezpieczeniowe mieszkań (w tym OC) zazwyczaj obejmują te instalacje, które znajdują się w obrębie murów danego lokalu.

Wydaje się iż w połączeniu te dwa fakty dają taki efekt, że jeżeli awarii ulegnie rura CO/wodna lub przewód elektryczny znajdujący się poza moim lokalem, ale jednak nie będący częścią nieruchomości wspólnej (bo to co jest poza zaworem/wodomierzem/licznikiem elektrycznym służy wyłącznie mi) to szkoda taka nie jest objeta ani polisą Wspólnoty Mieszkaniowej, ani polisą mojego Lokalu. Alternatywnie może powstawać niebezpieczeństwo regresu towarzystwa ubezpieczeniowego - wystawcy polisy części wspólnych budynku, w stosunku do właścicieli mieszkania, których instalacje spowodowały szkodę.

Poradźcie mi proszę - czy powyższe rozumowanie jest zasadne

a jeśli tak to czy Wspólnota Mieszkaniowa może podjąć stosowną uchwałę na podstawie której właściciele lokali mogą przenieść własność tych "granicznych" części instalacji na wspólnotę, tak, aby znalazły się one w zakresie polisy ubezpieczeniowej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Czy tego typu cesja powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego?

A może jest jakiś inny trick, który pozwala rozwiązać ten problem.

Z góry dziękuję.
     
Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl www.wspolnotamieszkaniowa.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: szkoleniach dla wspólnot mieszkaniowych | nieruchomości komercyjne | funduszu termomodernizacyjnego | rozliczenia