dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Baza Firm | Porady redakcyjne | ABC Wspólnoty Mieszkaniowej | Szkolenia Seminaria Konferencje | Fundusze EU - termomodernizacja
Orzecznictwo | Akty prawne | Galeria | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
ABC Wspólnoty Mieszkaniowej
Przysługuje mi prawo odrębnej własności lokalu w budynku, w którym nie powstała jeszcze wspólnota mieszkaniowa i zarząd sprawuje spółdzielnia.
Jakie czynności spółdzielnia może wykonywać w ramach zarządu nieruchomością wspólną bez mojej zgody?
Obowiązujący art. 27 ust. 2 o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że: "przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio".

Oznacza to, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni oraz właścicieli lokali wyodrębnionych, jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali - do czasu podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały o stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali (art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) lub wyodrębnienia własności wszystkich lokali w danej nieruchomości (art. 26 ust. 1).

Art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, a art. 29 ust. 1 i 1a dotyczy obowiązku prowadzenia przez zarząd spółdzielni dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu tą nieruchomością, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów i rozliczeń z innych tytułów na rzecz tej nieruchomości.

Treść art. 27 ust. 2 o spółdzielniach mieszkaniowych budzi wątpliwości interpretacyjne. Spory powstałe pomiędzy spółdzielniami a właścicielami lokali, rozstrzygane również na drodze sądowej, dotyczą zakresu zarządu nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali, tj. chodzi głównie o to czy zarząd wykonywany przez spółdzielnie na mocy przepisu, uprawnia spółdzielnie do samodzielnego wykonywania - bez potrzeby uzyskiwania zgody właścicieli lokali - wyłącznie czynności zwykłego zarządu mających na celu załatwienie bieżących spraw związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, czy też wykonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, np. nadbudowy budynku, czy sprzedaży części gruntu, stanowiących nieruchomość wspólną.

Kwestia ta była przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych oraz sądów cywilnych, przy czym dotyczące jej orzecznictwo jest niejednolite, a nawet przeciwstawne, co szczególnie wyraźnie widać na przykładzie uchwały składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 13 listopada 2012 r. sygn. akt II OPS 2/12, oraz uchwały Sądu Najwyższego (SN) z 27 marca 2014 r. sygn. akt III CZP 122/13.

SN w uchwale (rozstrzygającej zagadnienie prawne i wiążącej sąd w danej sprawie) stwierdził, że spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Ministerstwo podziela stanowisko wyrażone w uchwale NSA, w którym stwierdzono, że zarząd sprawowany na podstawie art. 27 ust. 2 o spółdzielniach mieszkaniowych uprawnia spółdzielnię do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. W związku z wyłączeniem w art. 27 ust. 2 zdanie drugie o spółdzielniach mieszkaniowych możliwości stosowania przepisów ustawy o własności lokali regulujących zarządzanie nieruchomością wspólną (z wyjątkiem art.18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i 1a), do wykonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu tą nieruchomością będzie miał zastosowanie art. 199 Kodeksu cywilnego. Z art. 199 k.c. wynika zaś, że na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) uznał, że art. 27 ust. 2, 4 i 5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji, a także art. 27 ust. 2-5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 58 ust. 1 Konstytucji.

 

Żródło:Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju

dodaj komentarz
śledź artykuł
Do artykułu nie dodano jeszcze komentarzy
Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl www.wspolnotamieszkaniowa.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: szkoleń dla zarządców | ograniczeniom termomodernizacji | szkoleniach dla zarządców nieruchomości | ubezpieczenie oc