dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Baza Firm | Porady redakcyjne | ABC Wspólnoty Mieszkaniowej | Szkolenia Seminaria Konferencje | Fundusze EU - termomodernizacja
Orzecznictwo | Akty prawne | Galeria | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Aktualności
Czy zarządca może obciążyć opłatą za reklamę świetlną?
Elewacje oraz ściany budynku, korytarze, klatki schodowe i elewacje zewnętrzne stanowią części wspólne danego budynku, które nie służą do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej.
Każdy z członków danej wspólnoty mieszkaniowej posiada, związany bezpośrednio z prawem własności do konkretnego lokalu, udział w nieruchomości wspólnej. W zakresie przedmiotowego udziału ma on prawo korzystać z tychże części wspólnych, zgodnie z ich przeznaczeniem (art. 12 § 1 ustawy o własności lokali). 

Niemniej jednak wykorzystanie elewacji budynku na umieszczenie na nich tablic informacyjnych/reklamowych, nie stanowi wykorzystania tejże powierzchni zgodnie z jej przeznaczeniem. Umieszczenie takich elementów powoduje zmianę przeznaczenia tych części wspólnych, co pociąga za sobą konkretne skutki prawne. 

Jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie, podstawowym przeznaczeniem elewacji w budynku jest zapewnienie bezpieczeństwa, oddzielenie budynku od innych, sąsiadujących nieruchomości i zapewnienie ochrony przed działaniem bodźców z zewnątrz, takich jak warunki atmosferyczne, hałas lub nieprzyjemne zapachy. Umieszczenie reklamy czy szyldu na takiej nieruchomości, choć oczywiście często praktykowane, nie czyni z tego rodzaju praktyki, działania zgodnego z przeznaczeniem nieruchomości. Jeżeli reklama taka dotyczy działalności prowadzonej przez członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadaniem lokalu użytkowego, nie może być uznana za normalne korzystanie z nieruchomości wspólnej (elewacji budynku) zgodnie z jej przeznaczeniem. Zdaniem Sądu, tablica reklamowa, pomimo że nie narusza konstrukcji nośnej ściany, ani nie ingeruje w inny sposób w substancję budynku, niemniej jednak stanowi o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez samo jej posadowienie w obrębię elewacji. Dopiero wyrażona przez właścicieli lokali każdorazowo zgoda na taką czynność daje dopiero zarządowi uprawnienie do zawarcia umowy najmu. (wyr. SA w Szczecinie, I ACa 679/13, Legalis)

Umieszczenie tablicy informacyjnej lub reklamowej powoduje trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części na potrzeby wyłącznie osoby, która zamieściła tego rodzaju urządzenie, co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie niż czynią to pozostali współwłaściciele, uzyskuje korzyść, która powinna być między nimi rozliczona. Niniejszy pogląd został zaakceptowany przez Sąd Najwyższy, który stwierdził, iż współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 k.c. lub art. 225 k.c. (Uchwała SN z dn. 13.03.2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009/4/53; tak też postanowienie SN z dn. 14.10.2011 r., III CSK 288/10, Lex nr 1129123). 

Bez znaczenia pozostają więc, na kanwie w/w argumentacji, kwestie rodzaju i samego faktu prowadzenia w danym lokalu działalności gospodarczej, nawet takiej, w której obowiązek informacyjny wynika z przepisów odrębnych (np. kancelaria notarialna). 

W tej kwestii wypowiedział się szeroko wspomniany powyżej Sąd Apelacyjny w Szczecinie, podając w uzasadnieniu wyroku z dnia 6.03.2014 r., iż zajęcie części wspólnych nieruchomości pod nośniki reklamowe nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich przeznaczeniem. Na elewacji musi jedynie znajdować się oznaczenie numeru budynku, bo wynika to z powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Tablica reklamowa bądź informacyjna może znajdować się na elewacji budynku jedynie wyjątkowo. Nie ma ona bowiem nic wspólnego z funkcją ściany zewnętrznej nieruchomości. 

Co więcej Sąd stanął na stanowisku, iż decyzja Wspólnoty o braku odpłatności w zakresie umieszczenia szyldów reklamowych czy tablic informacyjnych może stanowić o naruszeniu zasad prawidłowej gospodarki wspólnotą mieszkaniową, gdyż stanowi przejaw pozbawienia Wspólnoty należnych jej świadczeń: „W zakresie odpłatności korzystania z nieruchomości sąd wskazał, że dobrowolne zrzeczenie się pożytków z tego tytułu jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną Wspólnota nie ma obowiązku pobierania pożytków, lecz lekkomyślna z nich rezygnacja nie jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania.”

Radca prawny:
Agnieszka Stec-Bielak
 

PRORADCY Stec-Bielak&Czubacka-Pędzisz 
dodaj komentarz
śledź artykuł
Do artykułu nie dodano jeszcze komentarzy
Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl www.wspolnotamieszkaniowa.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: uprawnienia do audytu | szkoleniami dla zarządców nieruchomości | dokumentacje prac konserwacyjnych | docieplenia budynku